Category Archives: Blogs

Een horecaondernemer die besloten heeft zijn bedrijf te verkopen, zal rekening moeten houden met een aantal aspecten.

Het is voor hem / haar onder andere van belang om te weten:

  • Hoe en wanneer hij / zij zich moet voorbereiden op de verkoop
  • Hoe de verkoopprijs bepaald moet worden
  • Hoe de ondernemer zijn / haar zaak zo aantrekkelijk mogelijk maakt voor verkoop
  • Welke makelaars hij / zij kan benaderen
  • Wat er verder allemaal gedaan moet worden (checklist). Bijv. afronden verkoop, opzeggen contracten en vergunningen, gasten en leveranciers informeren, afrekenen fiscus, enz.

Om aan bovenstaande informatie te komen, kan een horecaondernemer informatie inwinnen op verschillende internetsites, waaronder de site van Koninklijk Horeca Nederland (specifiek voor de horeca). Om de leden goed te kunnen adviseren op het gebied van verkoop, volgt hieronder een uitwerking van de gehele procedure.

Verkoop van het bedrijf
Bij overdracht en opvolging is het belangrijk dat de ondernemer zich tijdig gaat oriënteren. Een termijn van vijf tot zeven jaar voor de verkoop moet daarbij aangehouden worden. Voor bepaalde fiscale constructies geldt namelijk dat deze pas na zes jaar door de fiscus geaccepteerd worden.

Met de feitelijke verkoop kan de ondernemer het beste ongeveer één tot twee jaar voor de gewenste datum van stoppen beginnen. De ondernemer kan dan op zijn gemak een makelaar selecteren en die voldoende tijd geven om het bedrijf zo goed mogelijk te laten verkopen.

Het verkoopproces bestaat uit een aantal fasen:

  • Oriëntatiefase
  • Voorbereidingsfase: dit is in feite de belangrijkste fase. Hierin legt de ondernemer de basis voor een goede verkoop. Na deze voorbereidende stappen heeft de ondernemer enig inzicht in de verkoopprijs en hoe de afrekening met de fiscus zal verlopen.
  • Transactiefase: het zoeken van kopers, het onderhandelen en de afronding van de verkoop
  • Na de verkoop: De verkoper blijft in de laatste fase vaak nog een tijd actief bij het bedrijf betrokken. Het is belangrijk om daar goede afspraken over te maken. In deze periode kan de nieuwe eigenaar/ondernemer worden voorgesteld aan klanten en leveranciers.

 

Uiteraard zijn er situaties waar de verkoop niet vrijwillig plaatsvindt, maar op korte termijn moet gebeuren. Dit kan bijvoorbeeld zijn bij een faillissement, ziekte of een ongeval. Deze informatie richt zich vooral op de voorbereiding bij “reguliere” verkoop.

  1. Oriëntatiefase

Plan van aanpak
De ondernemer doet er verstandig aan een kritische analyse op zijn onderneming los te laten en een strategisch plan van aanpak voor de bedrijfsoverdracht op te stellen, zodat hij / zij weet wat hij / zij precies te koop aanbiedt en in welke richting er een koper gezocht moet worden. Dit plan maakt de informatie concreet en toegankelijk voor medewerkers, adviseurs en mogelijke kopers.

Het plan van aanpak bestaat in ieder geval uit:

  • De sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van het bedrijf
  • De doelstellingen
  • Maatregelen om de doelstellingen te realiseren
  • de winstverwachting voor de lange termijn

Doel verkoop
De ondernemer kan verschillende doelen nastreven bij de verkoop. Dit kan bijvoorbeeld de continuïteit van het bedrijf of een maximale verkoopprijs zijn.

Een aantal mogelijkheden:

  • Verkoopt de ondernemer alleen de exploitatie of ook het onroerend goed?
  • Als er een woonhuis is, wil de ondernemer daar dan blijven wonen of verkoopt hij dat ook?
  • Wil de ondernemer alles in één transactie verkopen of wellicht gespreid over diverse jaren? Dit hangt ook met de financiële en fiscale planning samen.
  • Wil de ondernemer eerst nog het onroerend goed verhuren?
  • Continuïteit: De ondernemer moet niet alleen nadenken over zijn / haar eigen positie, maar ook over de continuïteit van het bedrijf en de werkgelegenheid. Hierbij zullen fiscale en emotionele zaken een grote rol spelen. Natuurlijk wil de ondernemer het werk voor het personeel hebben gegarandeerd, maar de koper kan hier anders over denken.

2 Voorbereidingsfase

Voorbereiding bedrijfsverkoop
Na de voorbereidende stappen heeft de ondernemer inzicht in de verkoopprijs van het bedrijf en hoe de afrekening met de fiscus zal verlopen.

De voorbereiding bestaat uit:

  • Opstellen van een ondernemingsplan en bedrijfsinformatie voor kandidaat-kopers
  • Iemand zoeken die de ondernemer begeleidt bij het totale project (bedrijfsadviseur / accountant)
  • Bepalen van de doelstelling voor de verkoopprijs en –condities
  • Bepalen van het profiel van de koper
  • Bepalen van de waarde en de verkoopprijs
  • Het bedrijf aantrekkelijk maken voor verkoop
  • Op orde brengen van interne zaken. Vaak is het zowel voor de ondernemer als voor het bedrijf verstandig om alvast te wennen aan de situatie na overdracht.
  • Opstellen van een persoonlijk en financieel plan
  • Bijwerken van de administratie

Bedrijfsinformatie voor kandidaat-kopers
In de bedrijfsinformatie geeft de ondernemer een realistisch beeld van de toekomstmogelijkheden van het bedrijf. Deze bevat onder andere de volgende gegevens:

  • verkoopobject
  • Historie en organisatie van de onderneming
  • De reden(en) waarom tot verkoop wordt overgegaan
  • Informatie over de plaats van vestiging
  • Huurcontract, leverancierscontracten, kettingbedingen
  • Inventarislijst
  • Verplichtingen aan afnemers
  • Eventueel een beperkt financieel overzicht voor eerste inzage van serieuze kandidaat-kopers
  • Marktpositie en toekomstverwachtingen
  • Ontwikkeling van de financiële positie en resultaten over de laatste drie jaar
  • Management en personeel (het personeel gaat in principe over naar de koper)
  • Juridische structuur

Waarde en Verkoopprijs
De ondernemer moet zich op dit terrein goed laten adviseren. Bijvoorbeeld over goodwill: Veel ondernemers zien goodwill als beloning voor de vele uren die hij/zij in de zaak heeft gestoken. Goodwill is echter een vergoeding voor de toekomstige mogelijkheden om overwinst te maken. Om de goodwill te schatten moet de ondernemer van het bedrijfsresultaat het ondernemersloon en een vergoeding voor het vermogen aftrekken. Juist bij ondernemingen waar veel vermogen in zit en waar de ondernemer veel uren maakt, kan die aftreksom een lage en misschien wel negatieve goodwill als resultaat geven. Verder is belangrijk dat iedere bepaling van goodwill in hoge mate subjectief is.

Het is belangrijk om de onderhandelingen met de juiste prijs te beginnen. Uiteraard moet er onderhandelingsruimte zijn, maar bedenk dat de serieuze kopers zich het eerst melden. Wanneer de prijs te hoog is, zullen zij verder gaan zoeken. Het is een aanrader voor de waardebepaling en voor het verdere verkooptraject een betrouwbare en op horecagebied deskundige makelaar in de arm te nemen.

Waardebepaling
Waardebepaling van een horecabedrijf vergt specifieke kennis. Bij verkoop verdient het daarom altijd aanbeveling een gespecialiseerde horecamakelaar in te schakelen. De vuistregel omzet = verkoopwaarde (voor alleen de exploitatie) is zeer grof, maar zeker niet meer dan dat.

Doel van een waardebepaling is een schatting van de prijs bij onderhandse verkoop die de best biedende na een goede voorbereiding zou betalen. Globaal zijn er 3 methodes van waardebepaling van een horecabedrijf. Bij alle drie de methodes leidt de taxatie tot een prijs vrij op naam voor de koper. De eerste twee zijn vooral bruikbaar als u het onroerend goed in eigendom heeft, de derde geldt vooral bij een huursituatie. Bij de waardebepaling moet u dus goed in de gaten houden of u praat over onroerend goed plus exploitatie of alleen over de exploitatie.

Bij de taxatie spelen specifieke horecaregelgeving en de vraag of het pand qua locatie, naam en faam en inrichting geschikt is voor voortgezet gebruik als horecabedrijf, een rol. Bovendien levert de schatting van de kapitalisatiefactor en de mogelijke huurwaarde grote verschillen op. Hieronder staat globaal weergegeven hoe taxaties van horecabedrijven tot stand komen.

  1. Traditionele taxatie (geldig bij overgang naar ander gebruik)
    Huurwaarde maal kapitalisatiefactor is verkoopprijs voor het onroerend goed; dit is dus exclusief goodwill voor de exploitatie. De kapitalisatiefactor hangt af van de staat van onderhoud, risico (discotheken!) en rente en ligt ongeveer tussen 8 en 12. Een indicatie van de huurwaarde per vierkante meter staat in onderstaande tabel. Bedenk dat de huurwaarde van een pand zeer sterk afhankelijk van de locatie is. Zeker in winkelstraten in de centra van grote steden kan deze hoog oplopen.
Soort bedrijf A1-horeca
(grote uitgaanscentra)
B1-horeca
(kleine uitgaanscentra)
C1-horeca
(buurt, dorp, etc.)
Café(-rest.) <200 m2 € 300 € 200 € 100
Café(-rest.) 200-600 m2 € 200 € 100 € 75
Café(-rest.) >600 m2 € 125 tot € 175 € 90 € 75
Hotel-Café-Rest. (b.g.) € 150 tot € 175 € 125 € 75 tot € 100
Hotel-Café-Rest. (etage) € 110 tot € 130 € 100 € 60 tot € 90

Indicatie huurwaarde van verkoopvloeroppervlakte (zitruimte, kamers, p. m2 p. jaar, excl. BTW)

  1. Bedrijfseconomische huurwaarde
    Hierbij gaat men uit van een voor de sector aanvaardbaar percentage van de omzet (bijv. 8-12%), wat dan weer met de kapitalisatiefactor (8-12) vermenigvuldigd wordt. Verschil met de vorige methode is dat men uitgaat van de exploitatie om de waarde van het onroerend goed te bepalen. Ook hier gaat het dus uiteindelijk om de waarde van het onroerend goed. Ook dit is exclusief goodwill voor de exploitatie.
  2. Dekkingswaarde (als horecabedrijf, going concern)
    Bij horecabedrijven wordt vaak gebruik gemaakt van de dekkingswaarde, vooral als men verwacht dat het bedrijf als zodanig voortgezet wordt. Deze geeft de waarde van het onroerend goed weer die een koper na aftrek van kosten uit de brutowinst zou kunnen betalen. Hiertoe gaat men uit van het bruto exploitatieresultaat. Hiervan wordt afgetrokken het gewaardeerde ondernemersloon en de afschrijving van roerende zaken. De afschrijving op de onroerende zaken en de betaalde en geboekte rente blijven buiten beschouwing. Het overblijvende bedrag (de overwinst) vermenigvuldigt men weer met de kapitalisatiefactor. Deze ligt in dit geval tussen de 1 en de 6, afhankelijk van risico, duur van belangrijke contracten, conjunctuur en dergelijke.

Het verschil met de traditionele taxatiewaarde (zie boven) levert de waarde voor de inventaris en goodwill (evt. badwill!) op. De goodwill is dus hoog als de ondernemer een zeer rendabel bedrijf heeft, maar als het bedrijf niet goed loopt, kan de dekkingswaarde lager zijn dan de waarde van het onroerend goed en heeft het bedrijf dus geen goodwill maar badwill. Voor een waardebepaling in het geval van going concern zijn altijd jaarrekeningen nodig. Een eventuele inpandige bedrijfswoning moet apart worden gewaardeerd.

Stakingswinst als oudedagsvoorziening
Stakingswinst is de winst die de ondernemer maakt bij de verkoop van zijn bedrijf. Over deze stakingswinst moet de ondernemer inkomstenbelasting betalen op het moment dat hij stopt met de zaak. De ondernemer mag wel onder voorwaarden een bepaald bedrag van deze stakingswinst onbelast omzetten in een lijfrente. De ondernemer hoeft dan pas af te rekenen op het moment dat deze lijfrente wordt uitgekeerd.

Bedrijf aantrekkelijk maken
De ondernemer moet een keer door een andere bril naar zijn / haar bedrijf kijken. Dit kan hij / zij ook laten doen door bijvoorbeeld een bedrijfsadviseur of enkele gasten.

Probeer gebreken te verhelpen, want een verzorgd bedrijf verkoopt veel beter.

“Uw bedrijf optimaliseren”
Hoe is de leeftijdsopbouw van de medewerkers? Zit niet alle kennis bij personeel dat binnen twee jaar met de VUT gaat? Is het managementinformatiesysteem van goede kwaliteit? Zijn contracten en vergunningen nog actueel? Hoe lang loopt een huurcontract of een afnamecontract door? Voldoet het bedrijf aan de huidige milieueisen en wat kost het om alsnog aan die eisen te voldoen? Moeten bedrijfsonderdelen worden geoptimaliseerd of afgestoten? Wat bepaalt de waarde in uw onderneming? Zijn er overtollige voorraden aanwezig en kunnen die tijdig worden weggewerkt? Wanneer u rekening houdt met deze vragen, kunt u uw bedrijfswaarde optimaliseren.”

Persoonlijk financieel plan
Een verzekeringsagent kan de ondernemer adviseren bij het opstellen van een persoonlijk financieel plan. Voorts kan men de voorzieningen die de ondernemer reeds getroffen heeft voor zijn pensioen beoordelen.

3 Transactiefase

Als de ondernemer de opvolging in eigen familie geregeld heeft, zal hij / zij anders onderhandelen dan wanneer de ondernemer het bedrijf aan derden verkoopt.

Ook bij overdracht binnen de familie is het nog belangrijk om goede gesprekken te voeren en alle afspraken in een contract vast te leggen. Wanneer een opvolging in een familie geen succes blijkt te zijn, dan is het vaak niet alleen een zakelijk, maar ook een persoonlijk drama.

Bovenstaande fasen hebben daarom in principe betrekking op verkoop aan derden. In de transactiefase komen de volgende handelingen aan de orde:

  • Zoeken van kopers
  • Onderhandelen en verkoop

Zoeken van kopers
Veel ondernemers in de horeca verkopen hun bedrijf via makelaars.

De ondernemer kan het beste vrijblijvend een gesprek met meerdere adviseurs aangaan en dan beslissen wie het bedrijf mag gaan verkopen.

Belangstelling voor het bedrijf is natuurlijk prettig, maar de ondernemer moet met zijn makelaar ook afspreken dat kandidaat-kopers pas inzage in gevoelige informatie krijgen als zij aan kunnen tonen dat zij over voldoende financiële middelen beschikken om daadwerkelijk het bedrijf te kunnen kopen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een bankverklaring. Vaak ketst een potentiële koper de koop nog op het laatste moment af omdat hij / zij toch niet over de vereiste financieringsmogelijkheden blijkt te beschikken.

Tussenpersonen
Koper en verkoper zijn de partijen. Vaak treden ze niet zelf op, maar maken gebruik van tussenpersonen.

De tussenpersonen die van belang zijn in de horeca zijn:

  • Makelaars; Zij (ver)kopen niet zelf, maar brengen partijen tot elkaar. Makelaars krijgen een van tevoren vastgestelde vergoeding, een commissie of courtage.
  • Agenten; bemiddelen voor opdrachtgevers bij de totstandkoming van overeenkomsten. Zij krijgen hierdoor provisie.
  • Commissionairs; handelen in opdracht van een koper of verkoper. Zij dienen een partij soms zonder daarvan een naam bekend te maken. Zij handelen in eigen naam, maar in opdracht en voor rekening van een derde en krijgen meestal een vastgestelde provisie.

Makelaars
Van bepaalde makelaars en bemiddelaars in horecabedrijven en onroerende zaken verneemt KHN in het algemeen positieve reacties van haar leden. Deze selectie van makelaars is aangesloten bij:

  • Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
  • Vereniging Makelaardij Horeca (VMH)
  • Landelijke Makelaars Vereniging (LMV)
  • Taxateurs Makelaars Veilinghouders in Roerende Zaken
  • Overige makelaars

Onderhandelen
Wanneer de ondernemer de voorbereidingsfase heeft doorlopen, zal hij een goed beeld hebben van zijn vraagprijs in de onderhandelingen. De manier van onderhandelen bepaalt de ondernemer uiteraard zelf.

Horecabedrijf beginnen of net begonnen!

Je wilt een horecaonderneming beginnen of bent net een bedrijf begonnen? Gefeliciteerd en welkom in de leukste branche van Nederland! Echter, ook voor startende ondernemers geldt dat het belangrijk is om de administratie goed bij te houden. Dat geeft niet alleen inzicht in je bedrijf, maar maakt ook het regelen van belastingzaken als de btw-aangifte en de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting sneller en eenvoudiger.
De Belastingdienst is een campagne gestart waarbij ze ondernemers wijzen op de aandachtspunten voor een goede administratie. KHN vroeg Jan Vedder, landelijk projectleider horeca bij de Belastingdienst om een toelichting.Steeds meer mensen starten een eigen horecabedrijf. De eerste zes maanden van 2019 besloten 5.109 ondernemers een bedrijf te starten in de horeca*. Een toename van 22% vergeleken met het eerste halfjaar van 2018. De reden? Daar kan Vedder eigenlijk alleen maar naar gissen. “Ik denk dat Nederland een positief ondernemersklimaat heeft. Het is niet heel ingewikkeld om een eigen onderneming te starten. We merken wel dat mensen het soms lastiger vinden om de administratie goed bij te houden”, constateert hij.

Gebrekkige administratief werk

Als het fout gaat, ligt dat volgens Vedder vaak aan de gebrekkige manier waarop sommige horecaondernemers hun administratie vastleggen: detailgegevens ontbreken wel eens. “Daarom wijzen wij bijvoorbeeld heel erg op goed kassagebruik”, legt hij uit. “Fouten in kassagebruik en de administratie zijn vlug gemaakt, met soms vervelende gevolgen.”

Daarom geeft de Belastingdienst als tip: Gebruik een betrouwbaar kassasysteem waaraan je eenvoudig nieuwe gerechten of drankjes kunt toevoegen. Kies bij voorkeur voor een kassasysteem met het Keurmerk Betrouwbaar Afrekensysteem. Leden van KHN krijgen voordelen bij Lightspeed Restaurant, een cloud-based kassasysteem dat je voorraad, menu, personeel en tafels beheert. Dit is een voorbeeld van een kassasysteem met het Keurmerk Betrouwbaar Afrekensysteem.

“Dit soort systemen kunnen heel veel detailgegevens bewaren, die het werk uiteindelijk simpel, toegankelijker en misschien zelfs goedkoper maken. Als jij heel goed overzicht hebt over hoeveel je van welke frisdrank verkoopt, zal dat ervoor zorgen dat je uiteindelijk kosten bespaart”, schetst Vedder als voordelen.

“Bovendien biedt zo’n kassa zekerheid op alle gebieden die van belang zijn voor een goede bedrijfsvoering en administratie, zoals de bewaarplicht van 7 jaar voor de administratie, en daarmee de nettowinst van een organisatie. En in het toezicht van de Belastingdienst kan het tijdswinst opleveren.”

Start dus vanaf het allereerste moment met het bewaren van je gegevens en het toegankelijk maken van je administratie want daarmee doe je vooral jezelf een groot plezier”, drukt Vedder de beginnende ondernemer op het hart.

Bron: BDO en Belastingdienst.

Meer tips

Nog drie tips die de Belastingdienst geeft:

  1. Gebruik het juiste btw-tarief voor de dranken die je verkoopt. Voor dranken gelden verschillende btw-tarieven. Verkoop je mixdranken met verschillende btw-tarieven? Dan mag je de dranken afrekenen alsof je ze afzonderlijk verstrekt als je voldoet aan twee voorwaarden: 1) de dranken zijn ook ongemixt verkrijgbaar en 2) de verkoopprijs van de mixdrank is gelijk aan de opstelsom van de prijzen van de ongemixte dranken.
  2. Kies een online boekhoudsysteem dat past bij jouw onderneming en goed communiceert met het kassasysteem.
  3. Heb je een bedrijfsauto, -busje of een foodtruck? Zorg voor een goede administratie van je zakelijke autokosten. Houd bijvoorbeeld een rittenregistratie bij waarin je je zakelijke en privékilometers gescheiden houdt. In hoofdstuk 8 van het Handboek Ondernemen lees je waar je nog meer rekening mee moet houden als je een auto gebruikt voor je onderneming.

Tot slot geeft Vedder nog als raad om als het kan een adviseur in te schakelen. In het geval van KHN, kun je gebruikmaken van KHN Rekenwerk die de administratie voor jouw onderneming kunnen verzorgen. “We spreken geregeld horecaondernemers die de administratie veel werk vinden. Logisch: horecaondernemers zijn vaak geen horecaondernemers geworden om vervolgens administratief werk te doen. Het is – als je daar zelf niet goed in bent – dan ook bijna noodzakelijk om een adviseur te nemen. Zoek ondersteuning! Je blijft als ondernemer namelijk altijd zelf. verantwoordelijk voor je aangifte en je administratie, dus als je daar niet goed in bent is het echt aan te raden iemand te zoeken die dat wel is. Zo voorkom je een hoop ellende.”

Goede voorbereiding en hulp van Vakgroep Makelaars Horeca | VMH

Wil je een horecabedrijf starten of overnemen? Dan is een goede voorbereiding belangrijk. Met een aspirant-lidmaatschap van KHN profiteer je gratis van advies en ondersteuning van onze adviseurs van KHN Advies. De dagcursus Horecabedrijf Starten geeft je een goed beeld welke facetten er bij een eigen bedrijf komt kijken. Om een gedegen plan te schrijven, komt er meer om de hoek kijken. Dan kan het handig zijn om te sparren over verschillende onderwerpen met een horecaexpert en ben je bij ervaren bedrijfsadviseurs van Vakgroep  Makelaars Horeca aan het goede adres.  Voor een aantrekkelijk tarief helpen zij jou graag verder op weg.

Aanvullende informatie

Ga voor meer tips, aanvullende informatie en tools naar belastingdienst.nl/starters.

Bron: KHN en Belastingdienst.

Stel: u  huurt een cafépand en de huur is aangegaan voor vijf plus vijf jaar en loopt daarna voor onbepaalde tijd door. Ook staat er een opzegtermijn van één jaar in het contract. Mag de verhuurder hem zomaar de deur wijzen?

Middenstandsbedrijfsruimte

Volgens het Burgerlijk Wetboek zijn een restaurant, een café en een hotel zgn. ‘middenstandsbedrijfsruimtes’. Als huurder van zo’n ruimte wordt Smids verregaand beschermd. Logisch, want als huurder is hij sterk afhankelijk van de ‘loop’ naar zijn zaak. En loop in de zaak krijgen kost nu eenmaal tijd. Bovendien moet hij de tijd hebben om zijn investeringen terug te verdienen.

Huurtermijnen

Op basis van de wet wordt een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte in principe aangegaan voor vijf plus vijf jaar. Daar mag bijna nooit van worden afgeweken. Een overeenkomst voor drie plus drie jaar wordt bijv. automatisch omgezet in vijf plus vijf jaar.

Tip. Staar u bij zo’n huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte dus niet blind op het contract; de verhuurder mag namelijk niet zomaar afwijken van de wet. Raadpleeg in geval van twijfel een jurist.

Beëindiging door de verhuurder

Goede reden. Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Opzegging is sowieso altijd pas mogelijk tegen het einde van een looptijd, dus per het einde van de eerste of tweede termijn van vijf jaar. Als de overeenkomst eenmaal voor onbepaalde tijd loopt, kan de verhuurder steeds opzeggen mét een opzegtermijn van minimaal een jaar én met een opzeggingsgrond.

Bovendien moet de verhuurder ook nog een goede reden hebben om te mogen opzeggen. Zo’n goede reden wordt wel een ‘opzeggingsgrond’ genoemd.

Opzeggingsgronden. De opzeggingsgronden zijn in de wet opgenomen en moeten altijd door de verhuurder in de opzeggingsbrief worden vermeld. Een bekende opzeggingsgrond is ‘dringend eigen gebruik’, waarbij de verhuurder zegt dat hij de bedrijfsruimte zélf nodig heeft. Een andere bekende opzeggingsgrond is de belangenafweging; de verhuurder vindt dan dat hij een groot belang heeft bij het einde van de huurovereenkomst. Zo zwaar, dat het belang van de huurder daarvoor moet wijken. Een verhuurder moet daarbij wel van heel goeden huize komen om zo’n opzeggingsgrond ook hard te kunnen maken.

Geen einde huurovereenkomst

Óók nog naar de rechter. Als de verhuurder een goede reden heeft om de huurovereenkomst op te zeggen, betekent dit nog niet meteen dat de huurovereenkomst ook eindigt. De kantonrechter zal uiteindelijk moeten beoordelen of er genoeg reden is om de huurovereenkomst te beëindigen. Zo’n procedure kan een behoorlijke tijd lopen.

Tip 1. Stem nooit zomaar in met een opzegging (of een beëindigingsvoorstel). Uw verhuurder zal na­­me­­lijk een goed verhaal moeten hebben om een beëindiging voor elkaar te krijgen.

Tip 2. U zult in ieder geval een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moeten krijgen als de huurovereenkomst beëindigd wordt.

Tip 3. Gaat de verhuurder een soortgelijk café exploiteren? Dan kunt u daarnaast nog recht hebben op vergoeding van goodwill.

Let op. De vergoedingen zijn nooit volledige vergoedingen voor álle kosten die u moet maken. Reken u dus niet rijk als uw verhuurder genoeg reden heeft om de overeenkomst te beëindigen.

Een verhuurder kan de huurovereenkomst nooit zomaar opzeggen. Hij moet een zogenaamde ‘opzeggingsgrond’ hebben en hij moet ook nog eens naar de rechter. De huurder heeft recht op een vergoeding als de huur tóch kan worden opgezegd.
Bron: jurisprudentie rechtspraak.nl 

Horecabedrijf met winst verkopen?

Gepubliceerd op september 25, 2019 in Blogs
Anticiperen!
Iedere horecaondernemer wil zijn horecazaak mettertijd met winst verkopen. Het is immers zijn oudedagsvoorziening. Maar dat appeltje voor de dorst wilt u liever niet door de fiscus laten schillen, toch? Hoe anticipeert u daarop?

Als u uw horecabedrijf verkoopt, moet u met de fiscus afrekenen over de stakingswinst. Daarbij gaat het om opgebouwde reserves, eventuele goodwill en boekwinsten. Kunt u daar iets aan doen?

U kunt vooraf nog kiezen….

Geruisloze inbreng.U kunt onder bepaalde voorwaarden uw IB-(horeca)onderneming geruisloos inbrengen in een BV. Een van de voorwaarden is dat u de BV niet binnen drie jaar mag verkopen. U hoeft dan niet af te rekenen over de stakingswinst, maar pas later.

 Interessantals er onvoldoende middelen zijn om fiscaal af te rekenen.

Rekening houden met:

1.Een nadeel is dat uw BV verder moet met de boekwaarden van uw doorgeschoven horecaonderneming. De BV kan dus ook minder afschrijven en de BV kan geen investeringsaftrek claimen over de ingebrachte bedrijfsmiddelen

2.Een door u opgebouwde oudedagsreserve kunt u niet geruisloos inbrengen in een BV, deze valt vrij als u uw zaak inbrengt in een BV.

Ruisende inbreng.Bij een ruisende inbreng in de BV moet u afrekenen over de stakingswinst. Daarnaast dient u ook rekening te houden met de eventuele desinvesteringsbijtelling. Tip.Als u uw horecazaak ruisend inbrengt in een BV, heeft u recht op stakingsaftrek en aftrek premie stakingswinstlijfrente.

Wat houdt dat in?

Stakingsaftrek

De stakingsaftrek mag u aftrekken van de stakingswinst. Deze is gelijk aan de stakingswinst, maar is maximaal € 3.630,-. Tip.De stakingsaftrek geldt per ondernemer. U kunt hier maar één keer in uw leven gebruik van maken. Heeft u in het verleden gebruikgemaakt van de stakingsaftrek, dan wordt deze beperkt door de reeds genoten stakingsaftrek. Naast de stakingsaftrek mag u 14% MKB-vrijstelling van uw winst aftrekken.

Lijfrente?Overweeg de aankoop van een lijfrente. Dit levert een aftrekpost op in box 1 ter grootte van de aankoop van de lijfrente, zodat u per saldo niet afrekent met de fiscus. Uiteraard gebeurt dat op termijn wel als de lijfrentetermijnen tot uitkering komen. Maar tegen die tijd zit u wellicht in het lagere belastingtarief voor AOW-gerechtigden.

Holding?

Aandelen BV in holding?Dan kan bij verkoop van de aandelen aan een derde aanspraak worden gemaakt op de deelnemingsvrijstelling. Tip.Zo wordt de verkoopwinst op de aandelen niet belast.

Stel, u brengt uw zaak voor € 75.000,- ruisend in in een werk-BV. De aandelen worden gehouden door een holding-BV. Als inbrengende ondernemer bent u dan ook de directeur-grootaandeelhouder (DGA) in de holding-BV. De aandelen worden verkocht voor € 125.000,-. Deze € 125.000,- is onbelast bij de holding-BV door toepassing van de deelnemingsvrijstelling.

Let op.Over de € 50.000,- verkoopwinst van de aandelen bent u wel 25% aanmerkelijkbelangclaim verschuldigd.

Tip.U heeft door de inbreng van € 75.000,- een vorderingsrecht op de BV. Hierover betaalt u geen belasting. Het bedrag kan dus netto aan u worden overgemaakt.

Let op.Op de vordering dient wel een zakelijke rente berekend te worden die belast is in box 1.

Tip.Voorkom dit door de vordering om te zetten in een (agio)storting bovenop de nominale waarde van een aandeel. Deze kunt u onbelast opnemen.

Mijn adviseur regelt het wel!

U heeft een accountant en/of belastingadviseur in de arm genomen voor uw boekhouding, jaarstukken en belastingaangiften. Kortom, ú heeft er geen omkijken meer naar. Of toch wel? Wat is handig en verstandig?

De stukken die uw (horeca)adviseur opstelt, worden u ter goedkeuring aangeboden. Vaak be­spreekt uw adviseur de stukken met u, zodat u in­zicht heeft in wat er is gebeurd. Vervolgens tekent u na goedkeuring de aangifte en veelal ook de als bij­lage bij de aangifte gevoegde balans en winst- en ver­liesrekening. Het geheel wordt naar de Be­las­ting­dienst gezonden en daarmee is de jaarlijkse plicht weer ge­daan. Het kan maar gebeurd zijn …

Boete.Als vervolgens blijkt dat de aangifte niet juist was en de fiscus wil een correctie daarop plegen en zelfs een boete opleggen voor het onjuist indienen van de aangifte, beroept u zich op het feit dat u gebruik heeft gemaakt van een adviseur. U heeft immers toch geen verstand van belastingzaken? Nee, de fis­cus moet maar bij de adviseur aankloppen.

U bent belastingplichtig horecaondernemer en daarmee ver­antwoor­de­lijk en aansprakelijk voor belasting­schul­den en daarbij opgelegde boeten. U heeft bo­vendien zelf de aangifte getekend. De rechter heeft ver­schillende ma­len beslist dat niet uw adviseur maar uzelf aan­gesproken kunt worden door de fiscus.

Rechter. Rest u niets anders dan uw adviseur bij de rechter aan­sprakelijk te stellen voor de geleden schade. Wilt u uw adviseur iets kunnen verwijten, zal er spra­ke moeten zijn van nalatigheid of wanprestatie van uw adviseur. Indien er duidelijk met u over ge­sproken is dat een bepaald stand­punt zou worden ingenomen, dan maakt u wei­nig kans.

Bij moeilijke (eenmalige) boekingsposten.Vraag uw adviseur duidelijk of er discutabele stand­punten in uw aangifte zijn verwerkt. Loop zelf kritisch uw inkomensgegevens na en bekijk of het naar uw idee klopt.

Tijdig.Ook het tijdig doen van aangifte is een be­langrijke zaak. Het niet tijdig doen van aangifte kan er namelijk toe leiden dat er een boete wordt op­gelegd, die per keer dat de aangifte te laat is in­ge­diend kan oplopen. Als een aangifte te lang uitblijft, kan de fiscus zelf uw inkomen of de verschul­dig­de loon- of omzetbelasting ambtshalve vaststellen. Dit is dan zeker nooit in het nadeel van de fiscus. Ook hier geldt dat u richting fiscus zelf altijd ver­­antwoordelijk bent voor de tijdige indiening van de aangifte.

Goede afspraken maken! Maak goede afspraken met uw adviseur over wie de aangifte verzorgt. Als u af­spreekt dat de adviseur dat doet, spreek dan ook af dat u tijdig de stukken krijgt toegezonden om deze getekend door te sturen naar de Belas­ting­­dienst. Zo kunt u zelf een vinger aan de pols houden. Leg de af­spra­­ken het liefst op papier vast, zo­dat iedereen weet wie aansprakelijk is ingeval van nalatigheid. Tip.Vraag uw adviseur naar de algemene voorwaarden die op zijn dienstverlening van toepassing zijn. Hieruit blijkt ook vaak in welke gevallen de adviseur aansprakelijkheid uitsluit.

Procedure | Klacht

Indien u meent dat uw accountant of belastingadviseur tekort is geschoten in zijn taken, dan kunt u (los van een eventuele civiele procedure) ook een klacht indienen bij de beroepsorganisatie waarbij hij of zij is aangesloten. Deze kennen een geschillenregeling waar uw klacht behandeld zal worden.

Op tijd aanleveren. Welke afspraken u ook maakt met uw adviseur, vergeet niet dat ook van u een actieve houding verwacht wordt. Indien u bijvoorbeeld afspreekt dat rond de 25evan een maand de aangifte omzetbelasting gereed moet zijn en u levert de daarvoor benodigde gegevens pas op de 24eaan, dan zal uw adviseur zich redelijkerwijs niet aan de gemaakte afspraak kunnen houden. Dan zal een klacht of civiele procedure niet makkelijk worden.