Indeplaatsstelling van het huurcontract

U wenst uw onderneming te verkopen aan een gegadigde die daar een fors bedrag voor wilt betalen, bijvoorbeeld omdat u binnenkort de pensioensgerechtigde leeftijd bereikt. Uiteraard staat het u vrij uw onderneming te verkopen. Als u echter de ruimte van de exploitatie huurt en niet in eigendom heeft,  heeft u echter wel de medewerking van de verhuurder nodig. Deze wordt immers geconfronteerd met een hele nieuwe huurder.
Als de verhuurder niet meewerkt, bestaat er voor de huurder de mogelijkheid via de rechter een zogenaamde ‘indeplaatsstelling’ af te dwingen.

Wil de rechter toestemming voor de indeplaatsstelling geven, dan moet er sprake zijn van het navolgende:

• er moet sprake zijn van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf;
• de huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de indeplaatsstelling;
• nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Bedrijfsoverdracht
Wil er sprake zijn van “bedrijfsoverdracht” dan is daarvoor een daadwerkelijke eigendomsoverdracht noodzakelijk. Het verpachten of verhuren van een bedrijf aan een derde is derhalve niet aan te merken als een bedrijfsoverdracht.
Ook het overdragen van aandelen wordt in het geval van een indeplaatsstelling niet als bedrijfsoverdracht aangemerkt.
Bij overdracht van een bedrijf gaat het er dus om dat er bijvoorbeeld goodwill, klantenbestand, inventaris en/of handelsnaam wordt overgedragen. Let op!: indien de overgedragen onderneming verlies draait, geen goodwill heeft en de indeplaatsstelling alleen wordt aangewend om de koper van de onderneming de huurrechten te verschaffen, dan wordt dit niet aangemerkt als bedrijfsoverdracht.
Ook als de exploitatie van uw onderneming een aflopende zaak is en de overdracht slechts de aanwezige boedel betreft, kan er niet vaak worden gesproken van overdracht van een bedrijf.
Het moet dus gaan om overdracht “in het gehuurde uitgeoefende bedrijf”. Als er bijvoorbeeld een kaaswinkel in het gehuurde is gevestigd en de huurder wil zijn onderneming verkopen aan een kapper, dan is er in principe geen sprake van de overdracht van de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming.
Om te bepalen of er sprake is van een bedrijfsoverdracht, speelt de contractuele bestemming van het gehuurde die is opgenomen in de huurovereenkomst een grote rol.
Indien in de huurovereenkomst bijvoorbeeld staat dat de bestemming ‘restaurant’ is, dan zou de overdracht aan een cafe niet mogelijk zijn.

Het Hof in Den Bosch heeft in 1995 bepaald dat er wel enige vrijheid bestaat voor de nieuwe koper c.q. opvolgend huurder om de exploitatie aan te passen aan een gewijzigde verkoopformule, dan wel een ander assortiment te hanteren. Van belang in deze kwestie was wel dat de omschrijving in de huurovereenkomst vrij ruim was omschreven, namelijk “levensmiddelensupermarkt”.  Een Albert Heijn hanteert een andere verkoopformule en assortiment dan bijvoorbeeld de Lidl, maar is nog steeds een levensmiddelensupermarkt.
Tip: let er dus bij het opstellen van de huurovereenkomst al op wat de omschrijving van de bestemming wordt. Hoe ruimer deze is omschreven, hoe beter dit voor de huurder is.  Andersom geldt: hoe explicieter omschreven, des te meer mogelijkheden voor de verhuurder bestaan om de indeplaatsstelling te weigeren.

Zwaarwichtig belang voor huurder bij bedrijfsoverdracht:
Er is bijvoorbeeld sprake van een zwaarwichtig belang als een bepaalde koper bereid is een hoge koopprijs te betalen die de zittende huurder anders niet meer zal ontvangen. Tevens kan het bereiken van een pensioensgerechtigde leeftijd van de zittende huurder een rol spelen. In het algemeen is te zeggen dat een financieel belang van betekenis is.
Ook ziekte van de zittende huurder kan een zwaarwichtige omstandigheid zijn.

Het bieden van voldoende waarborgen
Zoals gesteld is deze eis voor indeplaatsstelling tweeledig:

•  Niet alleen dient er een waarborg te worden gegeven voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst door de nieuwe huurder;
•  voorts dient de nieuwe huurder waarborg te bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Waarborg voor nakoming huurovereenkomst

Hieronder wordt veelal de financiële gegoedheid van de opvolgend huurder verstaan. Tip: stel voldoende zekerheid. Bijvoorbeeld 3 maanden door de zittende huurder en 3 maanden door de nieuwe huurder. Een enkele borgstelling is vaak onvoldoende.

Waarborg voor behoorlijke bedrijfsvoering:
Hierbij is bijvoorbeeld de ervaring van de nieuwe huurder van belang. In het geval het een horecaondernemer, zou bijvoorbeeld de CV van de nieuwe huurder kunnen worden toegezonden, waaruit blijkt dat hij voldoende horeca-ervaring heeft, in die zin dat opvolgend huurder niet alleen ober is geweest.
Voorts kunnen in de horeca bijvoorbeeld diploma’s in het kader van Sociale Hygiëne een rol spelen.

De onderhandelingen tot verkoop van de onderneming worden vaak al gevoerd, wanneer dan pas de partijen zich realiseren dat de verhuurder ook nog moet instemmen met de indeplaatsstelling.
Het is niet raadzaam uw verzoek tot het indeplaatsstelling bij de rechter in te dienen op het moment dat de nieuwe huurder al exploiteert en u al bent vertrokken.

Dit levert namelijk een ernstige wanprestatie van de huurovereenkomst op, als gevolg waarvan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen.

Beter is het verhuurder al in een vroegtijdig stadium van de onderhandelingen erbij te betrekken.