info@makelaarinhoreca.nl

Archives

11
feb

Btw-verhoging wel of niet doorberekenen, twijfelt u nog?

Gepubliceerd op februari 11, 2019 in Nieuws horeca
Geen reacties

MENUKAARTPRIJS EN DE BTW VERHOGING!

Er blijken nog steeds horecaondernemers te zijn die twijfelen over het (deels) doorberekenen van de btw-verhoging van het lage tarief van 6 naar 9% vanaf januari dit jaar.

Belang.

Cijfermatig lijkt het belang klein. Want op een kop koffie van € 2,50 (prijs 2018 incl. 6% btw) betekent doorberekenen naar een prijs incl. 9% btw een kaartprijs van (afgerond) € 2,57, in de praktijk dan veelal afgerond op € 2,60 (of € 2,55). Bij 50.000 kopjes koffie per jaar spreek je dan toch al gauw over € 3.500 extra als het doorberekend wordt. Neemt u de overige omzetgroepen (van het lage tarief) daarbij in aanmerking, dan wordt het belang ineens toch best groot.

Kosten gestegen?

U dient natuurlijk ook de kostenkant te checken of de prijzen niet zijn gestegen. Als uw koffieleverancier zijn prijzen (i.v.m. de btw-verhoging) verhoogt en daarbij de zaken naar boven afrondt en er misschien ook nog een indexatie plaatsvindt op de koffiebonen, dan zult u ondanks uw btw-opslag van € 0,07 per kop koffie minder winst realiseren.

Kijk dus ook naar die kosten en effecten.

Kijk bij uw afweging om de btw-verhoging van 3% al dan niet door te berekenen ook naar de kostenkant. Stijgen die inkoopkosten namelijk ook, dan is een algehele prijsaanpassing wellicht wel raadzaam.
06
feb

Indeplaatsstelling van het huurcontract

Gepubliceerd op februari 6, 2019 in Nieuws horeca
Geen reacties

Indeplaatsstelling van het huurcontract

U wenst uw onderneming te verkopen aan een gegadigde die daar een fors bedrag voor wilt betalen, bijvoorbeeld omdat u binnenkort de pensioensgerechtigde leeftijd bereikt. Uiteraard staat het u vrij uw onderneming te verkopen. Als u echter de ruimte van de exploitatie huurt en niet in eigendom heeft,  heeft u echter wel de medewerking van de verhuurder nodig. Deze wordt immers geconfronteerd met een hele nieuwe huurder.
Als de verhuurder niet meewerkt, bestaat er voor de huurder de mogelijkheid via de rechter een zogenaamde ‘indeplaatsstelling’ af te dwingen.

Wil de rechter toestemming voor de indeplaatsstelling geven, dan moet er sprake zijn van het navolgende:

  • er moet sprake zijn van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf;
  • de huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de indeplaatsstelling;
  • nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

 

Bedrijfsoverdracht
Wil er sprake zijn van “bedrijfsoverdracht” dan is daarvoor een daadwerkelijke eigendomsoverdracht noodzakelijk. Het verpachten of verhuren van een bedrijf aan een derde is derhalve niet aan te merken als een bedrijfsoverdracht.
Ook het overdragen van aandelen wordt in het geval van een indeplaatsstelling niet als bedrijfsoverdracht aangemerkt.
Bij overdracht van een bedrijf gaat het er dus om dat er bijvoorbeeld goodwill, klantenbestand, inventaris en/of handelsnaam wordt overgedragen. Let op!: indien de overgedragen onderneming verlies draait, geen goodwill heeft en de indeplaatsstelling alleen wordt aangewend om de koper van de onderneming de huurrechten te verschaffen, dan wordt dit niet aangemerkt als bedrijfsoverdracht.
Ook als de exploitatie van uw onderneming een aflopende zaak is en de overdracht slechts de aanwezige boedel betreft, kan er niet vaak worden gesproken van overdracht van een bedrijf.
Het moet dus gaan om overdracht “in het gehuurde uitgeoefende bedrijf”. Als er bijvoorbeeld een kaaswinkel in het gehuurde is gevestigd en de huurder wil zijn onderneming verkopen aan een kapper, dan is er in principe geen sprake van de overdracht van de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming.
Om te bepalen of er sprake is van een bedrijfsoverdracht, speelt de contractuele bestemming van het gehuurde die is opgenomen in de huurovereenkomst een grote rol.
Indien in de huurovereenkomst bijvoorbeeld staat dat de bestemming ‘restaurant’ is, dan zou de overdracht aan een cafe niet mogelijk zijn.

Het Hof in Den Bosch heeft in 1995 bepaald dat er wel enige vrijheid bestaat voor de nieuwe koper c.q. opvolgend huurder om de exploitatie aan te passen aan een gewijzigde verkoopformule, dan wel een ander assortiment te hanteren. Van belang in deze kwestie was wel dat de omschrijving in de huurovereenkomst vrij ruim was omschreven, namelijk “levensmiddelensupermarkt”.  Een Albert Heijn hanteert een andere verkoopformule en assortiment dan bijvoorbeeld de Lidl, maar is nog steeds een levensmiddelensupermarkt.
Tip: let er dus bij het opstellen van de huurovereenkomst al op wat de omschrijving van de bestemming wordt. Hoe ruimer deze is omschreven, hoe beter dit voor de huurder is.  Andersom geldt: hoe explicieter omschreven, des te meer mogelijkheden voor de verhuurder bestaan om de indeplaatsstelling te weigeren.

Zwaarwichtig belang voor huurder bij bedrijfsoverdracht:
Er is bijvoorbeeld sprake van een zwaarwichtig belang als een bepaalde koper bereid is een hoge koopprijs te betalen die de zittende huurder anders niet meer zal ontvangen. Tevens kan het bereiken van een pensioensgerechtigde leeftijd van de zittende huurder een rol spelen. In het algemeen is te zeggen dat een financieel belang van betekenis is.
Ook ziekte van de zittende huurder kan een zwaarwichtige omstandigheid zijn.

Het bieden van voldoende waarborgen
Zoals gesteld is deze eis voor indeplaatsstelling tweeledig:

  •  Niet alleen dient er een waarborg te worden gegeven voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst door de nieuwe huurder;
  •  voorts dient de nieuwe huurder waarborg te bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering.


Waarborg voor nakoming huurovereenkomst

Hieronder wordt veelal de financiële gegoedheid van de opvolgend huurder verstaan. Tip: stel voldoende zekerheid. Bijvoorbeeld 3 maanden door de zittende huurder en 3 maanden door de nieuwe huurder. Een enkele borgstelling is vaak onvoldoende.

Waarborg voor behoorlijke bedrijfsvoering:
Hierbij is bijvoorbeeld de ervaring van de nieuwe huurder van belang. In het geval het een horecaondernemer, zou bijvoorbeeld de CV van de nieuwe huurder kunnen worden toegezonden, waaruit blijkt dat hij voldoende horeca-ervaring heeft, in die zin dat opvolgend huurder niet alleen ober is geweest.
Voorts kunnen in de horeca bijvoorbeeld diploma’s in het kader van Sociale Hygiëne een rol spelen.

De onderhandelingen tot verkoop van de onderneming worden vaak al gevoerd, wanneer dan pas de partijen zich realiseren dat de verhuurder ook nog moet instemmen met de indeplaatsstelling.
Het is niet raadzaam uw verzoek tot het indeplaatsstelling bij de rechter in te dienen op het moment dat de nieuwe huurder al exploiteert en u al bent vertrokken.

Dit levert namelijk een ernstige wanprestatie van de huurovereenkomst op, als gevolg waarvan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen.

Beter is het verhuurder al in een vroegtijdig stadium van de onderhandelingen erbij te betrekken.

vrijblijvende inlichtingen voor een indeplaatstselling of begeleiding van dit traject, kunt u contact met ons opnemen.

kantoor@makelaarinhoreca.nl

24
jan

HUUR HORECAPAND | Huurprijsaanpassing, hoe gaat dat in zijn werk?

Gepubliceerd op januari 24, 2019 in Nieuws horeca
Geen reacties

HUUR HORECAPAND

Huurprijsaanpassing, hoe gaat dat in zijn werk?

Als u een huurcontract aangaat, is de huurprijs natuurlijk een belangrijk punt. Maar kunt u nog iets als u na een tijdje vindt dat de huur te hoog is? En mag de verhuurder de huur zomaar verhogen als hij vindt dat die te laag is?

Huurprijs bij de start. Bij het aangaan van de huurovereenkomst onderhandelt u natuurlijk met de verhuurder over de hoogte van de huur. Als u dan later van collega’s hoort dat zij voor een vergelijkbaar pand véél minder betalen, heeft u pech. Zit u er dan voor altijd aan vast of kunt u nog iets? Tip. Raadpleeg de plaatselijke horecamakelaar als u voor het eerst gaat huren. Hij kan u vertellen of de huurprijs reeël is.

Huurprijs tijdens de looptijd

Verboden te verhogen. Tijdens de looptijd van het huurcontract (normaal gesproken dus vijf jaar) kan de huurprijs – behalve met de gebruikelijke indexering – niet worden aangepast. Als u de huurprijs te hoog vindt, zult u een zogenaamde ‘huurprijstoetsingsprocedure’ moeten volgen. Hetzelfde geldt voor de verhuurder als hij de huur te laag vindt. Tip. U hoeft niet akkoord te gaan met een huurverhoging hoger dan de indexeringen.

De huurprijstoetsingsprocedure?

Hoe werkt dat? Voordat u (of de verhuurder) een huurprijstoetsingsprocedure kunt starten, zal er een deskundigenadvies moeten zijn. In zo’n advies geeft een deskundige een oordeel of de huurprijs verhoogd of verlaagd moet worden. De bedoeling is gewoon dat huurder en verhuurder het onderling eens worden over de nieuwe huurprijs.

Markthuurwaarde. In een huurprijstoetsingsprocedure wordt niet gekeken naar de actuele markthuurwaarde van omliggende panden.

Toetsing. In zo’n toetsingsprocedure wordt de huurprijs van het pand vergeleken met huurprijzen van vergelijkbare ruimtes ter plaatse zoals die de afgelopen vijf jaar zijn geweest. Het is dus geen momentopname! Tip. Informeer altijd bij een deskundige naar de gemiddelde huur over de afelopen jaren.

Wanneer kan er getoetst worden?

Tijdens de looptijd kan de huurprijs op de volgende momenten worden aangepast:

  • na afloop van de overeengekomen duur. Als de looptijd 25 jaar is, zullen u en de verhuurder die periode moeten afwachten. Meestal duurt een contract echter vijf jaar (met een optie van vijf nieuwe jaren);
  • in alle andere gevallen is huurprijstoetsing mogelijk vijf jaar nadat partijen een nieuwe huurprijs hebben afgesproken of vijf jaar nadat de kantonrechter een nieuwe huurprijs vaststelde.

Tip. Probeer een lange looptijd af te spreken als u een hele lage huurprijs heeft afgesproken. De verhuurder kan in die periode dan de huur niet aanpassen. Nadeel is dat u tijdens de looptijd ook niet kunt opzeggen als het tegenvalt.

Is de brouwer daar goed mee?

Onderhuur van de brouwerij komt veel voor. U bent dan onderhuurder en de brouwer is hoofdhuurder. Hoe zit het als de brouwer een huurprijstoetsingsprocedure start tegen de échte eigenaar van het pand en de huurprijs wordt verlaagd?

Niet vanzelf. Helaas profiteert u daar niet automatisch van. U huurt immers van de brouwer! Als u ook een lagere huurprijs wilt, zult u op uw beurt de huurprijstoetsingsprocedure moeten volgen.

Tip. Neem in de onderhuurovereenkomst op dat de huurprijs wordt aangepast als de huur voor de hoofdhuurder wordt aangepast.

Het verlagen of verhogen van de huurprijs kan niet zomaar, behalve dan met de gebruikelijke indexering. Aanpassen kan alleen als het contract afloopt én als vergelijkbare panden de laatste vijf jaar goedkoper waren. Probeer een lange looptijd af te spreken als u een hele lage huurprijs heeft afgesproken
21
dec

Lijfrente, wat u destijds niet kon aftrekken is later onbelast

Gepubliceerd op december 21, 2018 in Nieuws horeca
Geen reacties

Lijfrente

Stel, u heeft voor uw oude dag een lijfrente afgesloten. Dan komt het voor dat u over uw latere uitkering niet altijd volledig inkomstenbelasting hoeft te betalen. Dat klinkt natuurlijk interessant, maar wanneer speelt dit en hoe werkt dat dan?

Wat is aftrekbaar? 

Premies die u betaalt en stortingen die u doet voor een lijfrenteverzekering mag u als uitgaven voor inkomensvoorzieningen in mindering brengen op uw belastbaar inkomen uit werk en woning (box 1). Let op 1. De lijfrentepremies of stortingen kunt u alleen aftrekken in het jaar dat u ze heeft betaald, als u in dat jaar voldoende jaarruimte of reserveringsruimte heeft. Let op 2. Over de uitkeringen of afkoopsommen van een lijfrenteverzekering betaalt u belasting in box 1.

Hoeveel mag u aftrekken? U mag alleen een bedrag aftrekken voor premies of lijfrentestortingen als u een aantoonbaar pensioentekort heeft.

Voorbeeld. Stel, u heeft in 2017 een pensioentekort van € 1.500,-. U heeft dan in 2018 een jaarruimte van € 1.500,- en mag tot maximaal dit bedrag aan premies en stortingen aftrekken.

Heeft u voldoende jaarruimte? 

De jaarruimte is het maximale bedrag dat u mag aftrekken als lijfrentepremie om een tekort in uw pensioenopbouw aan te vullen. Voor de berekening van de jaarruimte 2018 kunt u het beste contact opnemen met uw financieel adviseur.

Maximum. Voor 2018 bedraagt de maximale jaarruimte € 12.362,-. Let op. Heeft u op 1 januari van een jaar de AOW-leeftijd bereikt? Dan kunt u vanaf dat jaar geen gebruik meer maken van de jaarruimte. Tip. U mag dan nog wel gebruikmaken van de reserveringsruimte.

Reserveringsruimte? De niet-gebruikte jaarruimte (reserveringsruimte) is de ruimte die u nog niet gebruikt heeft. Voor 2018 is dat het totaal van de jaarruimten 2011 t/m 2017. Let op. Heeft u nog niet-gebruikte jaarruimte in 2011, dan mag u deze alleen nog in 2018 gebruiken. Tip. Voor 2018 bedraagt de maximale reserveringsruimte € 7.167,-. Bent u echter op 1 januari 2018 10 jaar jonger dan de AOW-gerechtige leeftijd? Dan bedraagt de maximale reserveringsruimte € 14.039,-. Tip. Heeft u jaarruimte én reserveringsruimte? Benut dan eerst de reserveringsruimte.

Destijds te weinig aftrekruimte …

… is later meer onbelast vangen. Heeft u premies betaalt die u niet heeft kunnen aftrekken door te weinig aftrekruimte? Dan bent u niet over de hele lijfrente-uitkering inkomstenbelasting verschuldigd. U betaalt immers pas belasting als de uitkeringen hoger zijn dan de premies of stortingen die u niet heeft afgetrokken.

Saldoverklaring. Vraag bij de Belastingdienst dan een zgn. saldoverklaring aan. Hierbij moet u rekening houden met het maximumbedrag voor niet-afgetrokken premies en stortingen in 2010 of later (€ 2.269,- per jaar). Let op. Voor premies en stortingen in 2009 of eerder geldt geen maximum

29
nov

DE SPECIALIST IN HORECA PAYROLL

Gepubliceerd op november 29, 2018 in Nieuws horeca
Geen reacties

Het gemak van payroll:

Ongehinderd werkgeven zonder het bijkomstige papierwerk.
Zit u vaker op kantoor dan dat u in de zaak staat? Vindt u dat u teveel tijd kwijt bent aan administratieve randzaken? In samenwerking met  JAM  payroll biedt Makelaarinhoreca.nl de oplossing. Wij nemen het juridisch werkgeverschap, inclusief alle verantwoordelijkheden en bijbehorende risico’s, van u over.

Wat is het verschil tussen Payroll en loonadministratie?

Met payroll nemen wij het juridisch werkgeverschap van u over. Uw personeel komt bij ons op de loonlijst te staan. Bovendien nemen wij alle risico’s en administratieve verantwoordelijkheden van u over. Bij enkel het uitbesteden van de loonadministratie blijven risico’s en administratieve verantwoordelijkheden uw eigen werklast.

Wat is het verschil tussen een uitzendbureau en Payroll?

Met payroll nemen wij een deel van het werkgeverschap van u over. Uw werknemers komen bij ons op de loonlijst. Ondanks dat uw werknemers formeel bij JAM in dienst zijn, werken zij alleen voor u. Dit is het grootste verschil in vergelijking met het inhuren van uitzendkrachten, die normaliter worden ingezet bij verschillende opdrachtgevers. Daarnaast blijft u zelf verantwoordelijk voor de werving en selectie van werknemers. Ook dit komt normaliter bij uitzendwerk voor de rekening van het uitzendbureau.

Wat veranderd er voor uw personeel?

Met payroll van JAM! komt uw personeel juridisch gezien bij ons in dienst. Uw werknemers zullen voortaan door JAM! worden uitbetaald. Op het loonstrookje zien uw werknemers het JAM! logo. Op de werkvloer verandert er echter niets. U blijft geheel zelf verantwoordelijk voor de uitvoerende werkzaamheden.

Uitbetalen.

JAM! kiest de betaalmomenten in overeenstemming met uw wensen. Standaard houden wij dezelfde betaalmomenten aan die uw organisatie altijd heeft gehanteerd of wenst te hanteren. De opties omvatten, bijvoorbeeld, wekelijks, vier wekelijks of maandelijkse verloning.

Wat gebeurt er als een van de medewerkers ziek wordt?

Wanneer een van uw werknemers ziek wordt, meldt de betreffende medewerker dit bij u en bij JAM!. Wij zijn verantwoordelijk voor het gehele beleid bij ziekte. In navolging van reguliere wet- en regelgeving, betalen wij uw werknemer gewoon door en begeleiden hem of haar bij re-integratie. U heeft hier dus geen enkel omkijken meer naar. En de kosten van doorbetaling komen voor onze rekening.

Omrekenfactor.

De omrekenfactor per gewerkt uur bestaat uit verschillende elementen. Het tarief is opgebouwd uit de reguliere werkgeverslasten, zoals het loon, premies en belastingen, vakantiedagen en vakantiegeld, en een reservering ter dekking van ziektekosten. Daarbovenop komt een marge voor JAM!.

Wat kost payroll.

JAM! hanteert een vaste omrekenfactor per gewerkt uur. Deze factor vormt een opslag ten opzichte van het brutoloon. De omrekenfactor dekt alle payrollkosten. Zo wordt u nooit geconfronteerd met een naheffing. Daar staat tegenover dat uw werkgeverskosten zullen dalen – in de meeste gevallen bespaart u tot zelfs 5%. Evenals uw boekhoudkosten worden minder.

Zeker weten wat payroll voor uw organisatie kost? Of hoeveel kosten u kunt besparen? Doe dan de kostencheck of vraag dan vrijblijvend een offerte aan.

 

Voor informatie kunt u contact opnemen met ons kantoor van Zuid-Holland :

K: 0183-615183

M: 06 -22 93 33 13  ( Loek)

E-mail: kantoor@makelaarinhoreca.nl