Kan opzegging van het huurcontract door verhuurder zomaar?
Middenstandsbedrijfsruimte
Volgens het Burgerlijk Wetboek zijn een restaurant, een café en een hotel zgn. ‘middenstandsbedrijfsruimtes’. Als huurder van zo’n ruimte wordt Smids verregaand beschermd. Logisch, want als huurder is hij sterk afhankelijk van de ‘loop’ naar zijn zaak. En loop in de zaak krijgen kost nu eenmaal tijd. Bovendien moet hij de tijd hebben om zijn investeringen terug te verdienen.
Huurtermijnen
Op basis van de wet wordt een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte in principe aangegaan voor vijf plus vijf jaar. Daar mag bijna nooit van worden afgeweken. Een overeenkomst voor drie plus drie jaar wordt bijv. automatisch omgezet in vijf plus vijf jaar.
Tip. Staar u bij zo’n huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte dus niet blind op het contract; de verhuurder mag namelijk niet zomaar afwijken van de wet. Raadpleeg in geval van twijfel een jurist.
Beëindiging door de verhuurder
Goede reden. Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet zomaar opzeggen. Opzegging is sowieso altijd pas mogelijk tegen het einde van een looptijd, dus per het einde van de eerste of tweede termijn van vijf jaar. Als de overeenkomst eenmaal voor onbepaalde tijd loopt, kan de verhuurder steeds opzeggen mét een opzegtermijn van minimaal een jaar én met een opzeggingsgrond.
Bovendien moet de verhuurder ook nog een goede reden hebben om te mogen opzeggen. Zo’n goede reden wordt wel een ‘opzeggingsgrond’ genoemd.
Opzeggingsgronden. De opzeggingsgronden zijn in de wet opgenomen en moeten altijd door de verhuurder in de opzeggingsbrief worden vermeld. Een bekende opzeggingsgrond is ‘dringend eigen gebruik’, waarbij de verhuurder zegt dat hij de bedrijfsruimte zélf nodig heeft. Een andere bekende opzeggingsgrond is de belangenafweging; de verhuurder vindt dan dat hij een groot belang heeft bij het einde van de huurovereenkomst. Zo zwaar, dat het belang van de huurder daarvoor moet wijken. Een verhuurder moet daarbij wel van heel goeden huize komen om zo’n opzeggingsgrond ook hard te kunnen maken.
Geen einde huurovereenkomst
Óók nog naar de rechter. Als de verhuurder een goede reden heeft om de huurovereenkomst op te zeggen, betekent dit nog niet meteen dat de huurovereenkomst ook eindigt. De kantonrechter zal uiteindelijk moeten beoordelen of er genoeg reden is om de huurovereenkomst te beëindigen. Zo’n procedure kan een behoorlijke tijd lopen.
Tip 1. Stem nooit zomaar in met een opzegging (of een beëindigingsvoorstel). Uw verhuurder zal namelijk een goed verhaal moeten hebben om een beëindiging voor elkaar te krijgen.
Tip 2. U zult in ieder geval een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moeten krijgen als de huurovereenkomst beëindigd wordt.
Tip 3. Gaat de verhuurder een soortgelijk café exploiteren? Dan kunt u daarnaast nog recht hebben op vergoeding van goodwill.
Let op. De vergoedingen zijn nooit volledige vergoedingen voor álle kosten die u moet maken. Reken u dus niet rijk als uw verhuurder genoeg reden heeft om de overeenkomst te beëindigen.